Недвижимость
Недвижимость не может уклониться от уплаты, за это ее охотно облагают налогом
Недвижимость — особенно интересная тема с точки зрения налогообложения:
Поскольку речь зачастую идет о дорогостоящих объектах, отчасти сложилась своего рода «особая юриспруденция» (Например: граница трех объектов (Drei-Objekt-Grenze), Дробление бизнеса). А поскольку недвижимость не может покинуть страну, существуют «специальные налоги», которые распространяются только на недвижимость (Налог на передачу имущества, Поземельный налог, Налог на второе жилье).
В то же время (практически) только недвижимость предлагает физическим лицам возможность реализовать больший прирост стоимости без уплаты налогов по истечении определенного периода времени. Следовательно, при умелом планировании недвижимость и «ООО» могут облагаться налогом на текущий доход по ставке всего 15,8%.
Не существует «Закона о налоге на недвижимость», который охватывал бы все сферы сразу. Налоговые положения, касающиеся законодательства о налоге на недвижимость, скорее разбросаны по многим различным налоговым законам. Поэтому для достижения оптимального результата необходима консультация специалиста.
Мы сопроводим вас на каждом этапе ваших инвестиций в недвижимость. Наши консультации охватывают, в частности, следующие области:
- Изучение оптимальной для вас структуры инвестиций
- Выбор наиболее эффективной организационно-правовой формы: товарищество («ООО и ТОО» (GmbH & Co. KG), Общество Гражданского Права (GbR) и т.д.) или хозяйственное общество («ООО занимающееся недвижимостью» (Immobilien—GmbH))
- Приобретение или продажа недвижимости
- Наследование имущества с недвижимостью
- Оспаривание права собственности на недвижимость (раздел недвижимости)
- Преобразование и отчуждение предприятий, владеющих недвижимостью
- Консультирование по вопросам защиты от налоговых рисков (коммерческая торговля недвижимостью и граница трех объектов (Drei-Objekt-Grenze), потеря расширенного снижения торгового налога (erweiterte Gewerbesteuerkürzung), нежелательное внесение недвижимости в оборотный капитал, разделение бизнеса и т.д.)
- Инвестиции в зарубежную недвижимость
Что означает «недвижимость собственности физического» и «юридической лица»?
Налоговое законодательство предусматривает различные виды налогообложения недвижимости в зависимости от того, в какой собственности она находится – физического или юридического лица. Вы должны иметь четкий ответ на этот решающий вопрос, когда задумываетесь об инвестировании в недвижимость.
Собственность физического лица: Если вы приобретаете недвижимость в качестве физического лица, а затем либо используете ее для собственных жилищных целей, либо сдаете в аренду, то вы, с точки зрения налогообложения, по сути занимаетесь управлением собственностью. Это означает, что в налоговом плане, ваш дом или квартира находятся в частной собственности. То же самое верно, даже если имущество принадлежит товариществу по управлению активами.
Особое очарование заключается в том, что через 10 лет вы можете продать недвижимость, находящуюся в частной собственности, без уплаты налогов (подробнее об этом ниже). Вот почему это разделение так важно.
Но будьте внимательны: Когда вы покупаете и продаете слишком много недвижимости за слишком короткий промежуток времени (граница трех объектов (Drei-Objekt-Grenze)), вы можете быстро «стать» юридическим лицом, даже не заметив этого.
Собственность юридического лица: Вы являетесь фрилансером или предпринимателем и используете для этой деятельности свое собственное здание или часть здания? В таком случае ваша недвижимость является частью собственности юридического лица. То же самое относится и к случаям, когда имущество принадлежит товариществу или хозяйственному обществу. В частности, в ООО, занимающемся недвижимостью, все коммерческие активы в обязательном порядке относятся к собственности юридического лица. Следовательно, продажа недвижимости всегда облагается налогом.
На что следует обратить внимание при покупке недвижимости?
Покупка недвижимости освобождает от уплаты налога на передачу права собственности. Сумма налога на передачу недвижимости определяется на уровне федеральной земли. В зависимости от того, на какой федеральной земле находится недвижимость, налог на передачу недвижимости составляет от 3,5% до 6,5%.
Покупатель, приобретая недвижимость, должен, помимо прочего, позаботиться о том, чтобы в договоре купли-продажи покупная цена была разделена между земельным участком и зданием. Так как позже вы сможете списать только налог на здание. Хотя в настоящее время многие налоговые органы не принимают такое договорное распределение покупных цен, в связи с тем, что оно является важным аспектом при определении суммы амортизации в соответствии с прецедентным правом Федерального финансового суда. Мы поможем сформулировать как можно более безопасное дополнение о разделении покупной цены в договоре купли-продажи.
Как облагается налогом текущая аренда недвижимости?
Если вы сдаете в аренду дом, квартиру, коммерческую недвижимость или даже просто землю, вы получаете от этого доход в виде аренды или субаренды (Vermietungs— oder Verpachtungseinkünfte).
Если объект находится в частной собственности, то налогообложение дохода от сдачи в аренду осуществляется в согласно § 21 EstG (Закон о подоходном налоге). Налогом облагается прибыль от аренды (доход за вычетом расходов на рекламу). Расходы на рекламу, помимо прочих расходов, включают, прежде всего, амортизацию здания (§ 7 EstG). Для арендодателей интересны специальные, более выгодные методы списания налога, такие как § 7b EStG (особая амортизация на строительство нового сдаваемого в аренду жилья), § 7h EstG (повышенная амортизация в районах реконструкции и застройки городов) или известное «Denkmal-Afa», § 7i EstG (амортизация памятника из-за износа).
Вы должны указать текущие доходы и расходы от аренды в своей налоговой декларации. В этом случае от суммы вашего общего дохода зависит прогрессивная налоговая ставка.
Если имущество находится в собственности компании, то доходы от аренды и субаренды рассматриваются и облагаются налогом как прочие операционные доходы.
Таким образом, помимо подоходного налога или налога на прибыль, прибыль от аренды облагается ещё и промысловым налогом. Отличительной особенностью является возможность получения дохода от аренды без уплаты налога на прибыль. Речь идет о так называемом «расширенном снижении налога на прибыль», регулируемое § 9 Nr. 2 GewStG (Закон о промысловом налоге). Если вы владеете ООО, занимающуюся недвижимостью, такая «Immobilien-Gesellschaft» может сделать ваши инвестиции в недвижимость особенно интересными, поскольку текущая прибыль облагается налогом по ставке всего 15,8%.
Какие налоги взимаются при продаже имущества?
Продажа имущества физического лица, подлежащего налогообложению, может осуществляться без уплаты налогов или облагаться налогом. Продажа дома или квартиры, которые вы использовали до этого для собственных жилых целей, в большинстве случаев не облагается налогом. Если вы сдавали недвижимость в аренду (или она пустовала), то продажа не облагается налогом, при условии, что недвижимость находится в собственности более 10 лет. В противном случае прибыль будет облагаться налогом по вашей личной налоговой ставке (§ 23 EStG).
Отдельный случай — если вы могли требовать увеличения амортизации, такой как «Denkmal-Afa» (амортизация памятника из-за износа), в течение периода когда вы сдавали недвижимость в аренду, а затем продать ее без уплаты налогов по истечении 10 лет.
Если недвижимость находится в собственности юридического лица, то отчуждение будет всегда облагаться налогом, вне зависимости от того как долго вы являетесь владельцем дома или квартиры и проживали ли вы в них сами. В таком случае, если вы владеете ООО, занимающуюся недвижимостью, то, возможно, для целей налогообложения имеет смысл продать ООО, а не саму недвижимость.
Недвижимость — Хороший совет дорогого не стоит!
Налогообложение недвижимости связано со многими специфическими вопросами. Из-за высокой стоимости налоговый риск также особенно высок. Особенно если вы владеете несколькими объектами недвижимости, сдаете их в аренду или частично используете сами, вам следует позаботиться о том, чтобы ваша инвестиционная структура была продумана с точки зрения налогообложения.
Ежегодно в бесчисленных судебных процессах рассматриваются подробные вопросы законодательства о налоге на недвижимость. Частично это связано с тем, что, к сожалению, налогоплательщики часто упускают из виду «опасные для налогообложения» операции. Получите от нас предварительную консультацию по вопросам налогообложения вашего объекта недвижимости. Таким образом, вы избежите ненужных судебных разбирательств и получите долгосрочные дивиденды от хорошо продуманной налоговой структуры.
В случае спорных ситуаций при проведении аудита предприятия, обжаловании налогового уведомления или даже подаче иска в налоговый суд, мы будем рады поддержать вас своими знаниями и опытом.