IMMOBILIEN
Immobilien können nicht ausweichen, deshalb werden sie gerne besteuert
Immobilien sind steuerlich ein besonders spannendes Thema:
Da es regelmäßig um hohe Werte geht, hat sich teilweise eine Art Sonderrechtsprechung entwickelt (z.B. Drei-Objekt-Grenze, Betriebsaufspaltung). Und weil Immobilien das Land nicht verlassen können, gibt es „Sondersteuern“, die nur Immobilien betreffen (Grunderwerbsteuer, Grundsteuer, Zweitwohnungsteuer).
Zugleich bieten (fast) nur Immobilien für Privatpersonen die Chance, größere Wertzuwächse nach einer gewissen Zeit steuerfrei zu realisieren. Und bei geschickter Gestaltung kann es mit Immobilien und einer GmbH gelingen, laufende Erträge mit nur 15,8% zu versteuern.
Es gibt kein „Immobiliensteuergesetz“, das sämtliche Bereiche umfassend regelt. Vielmehr finden sich die steuerlichen Regelungen zum Immobiliensteuerrecht verstreut in vielen verschiedenen Steuergesetzen. Auch deshalb ist die Beratung durch einen Spezialisten für ein optimales Ergebnis unerlässlich.
Wir begleiten Sie in jeder Phase Ihrer Immobilieninvestition. Unsere Beratung umfasst hierbei insbesondere die Bereiche:
- Prüfung einer für Sie optimalen Investitionsstruktur
- Wahl einer effizienten Gesellschaftsform Personengesellschaften (GmbH & Co. KG, GbR etc.) oder Kapitalgesellschaften (Immobilien-GmbH)
- Erwerb oder Veräußerung von Immobilien
- Vermögensnachfolge mit Immobilien
- Auseinandersetzung von Gesellschaften mit Immobilienbesitz (Realteilung)
- Umwandlungen und Veräußerungen von Gesellschaften mit Immobilienbesitz
- Abwehrberatung bei Steuerrisiken (gewerblicher Grundstückshandel und Drei-Objekt-Grenze, Verlust der erweiterten Gewerbesteuerkürzung, ungewollte Einlage von Immobilien in ein Betriebsvermögen, Betriebsaufspaltung etc.)
- Internationale Immobilieninvestitionen
Was bedeutet „Immobilie im Privatvermögen“ oder „im Betriebsvermögen“?
Je nachdem, ob Sie Ihre Immobilie im Privatvermögen oder im Betriebsvermögen halten, sieht das Steuerrecht eine unterschiedliche Besteuerung von Immobilien vor. Über diese entscheidende Frage müssen Sie sich immer im Klaren sein, wenn Sie über eine Investition in Immobilien nachdenken.
Privatvermögen: Schaffen Sie sich als natürliche Person eine Immobilie an und nutzen Sie diese anschließend entweder zu eigenen Wohnzwecken oder vermieten sie, so sind Sie steuerlich grundsätzlich vermögensverwaltend tätig. Das bedeutet, dass Sie das Haus oder die Wohnung steuerlich in ihrem Privatvermögen halten. Dasselbe gilt auch dann, wenn eine Immobilie von einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft gehalten wird.
Der besondere Charme liegt darin, dass Sie Immobilien im Privatvermögen nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen können (dazu unten mehr). Deshalb ist diese Zuordnung so wichtig.
Aber Vorsicht: Wenn Sie zu viele Immobilien in zu kurzer Zeit kaufen und verkaufen („Drei-Objekt-Grenze“), können sie schnell ins Betriebsvermögen „rutschen“, ohne das zu wollen.
Betriebsvermögen: Sind Sie als Freiberufler oder als gewerblicher Unternehmer tätig und Sie nutzen für diese Tätigkeit Ihr eigenes Gebäude oder einen Gebäudeteil? Dann gehört die Immobilie zu Ihrem Betriebsvermögen. Dasselbe gilt auch, wenn eine Immobilie von einer gewerblichen Personen- oder Kapitalgesellschaft gehalten wird. Vor allem bei einer Immobilien-GmbH zählen alle Wirtschaftsgüter zwingend zum Betriebsvermögen der Gesellschaft. Damit unterliegt der Verkauf der Immobilie immer der Besteuerung.
Was ist beim Erwerb einer Immobilie zu beachten?
Der Kauf einer Immobilie löst Grunderwerbsteuer aus. Bei der Grunderwerbsteuer wird die Höhe auf Länderebene festgesetzt. Abhängig davon, in welchem Bundesland die Immobilie belegen ist, beträgt die Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 % und 6,5 %.
Der Käufer sollte bei dem Erwerb einer Immobilie unter anderem darauf achten, dass im Kaufvertrag der Kaufpreis auf Grund- und Boden und das Gebäude aufgeteilt wird. Denn nur das Gebäude können Sie später abschreiben. Eine solche vertragliche Kaufpreisaufteilung wird zwar aktuell von vielen Finanzämtern nicht ohne Beanstandung akzeptiert, sie ist aber nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes ein wesentlicher Aspekt bei der Bestimmung der Höhe der späteren Abschreibung. Wir helfen Ihnen, eine möglichst sichere Kaufpreisaufteilungsklausel im Kaufvertrag zu formulieren.
Wie wird die laufende Vermietung von Immobilien besteuert?
Wenn Sie das Haus, die Wohnung, das Gewerbeobjekt oder auch einfach nur Grund und Boden vermieten oder verpachten, erzielen Sie daraus Vermietungs- oder Verpachtungseinkünfte. Das Immobiliensteuerrecht unterscheidet auch hier zwischen Privat- und Betriebsvermögen.
Befindet sich das Objekt im Privatvermögen, so ist die Besteuerung von Vermietungseinkünften in § 21 EStG geregelt. Steuerpflichtig ist Ihr Gewinn aus der Vermietung (Einnahmen minus Werbungskosten). Zu den Werbungskosten zählt neben den sonstigen Ausgaben vor allem die Abschreibung des Gebäudes (§ 7 EStG). Interessant für Vermieter sind spezielle günstigere Abschreibungsregelungen, wie beispielsweise § 7b EStG (Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau), § 7h EStG (erhöhte Abschreibung in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen) oder die bekannte „Denkmal-Afa“, § 7i EStG.
Die laufenden Mieteinnahmen und -ausgaben müssen Sie in Ihrer privaten Einkommensteuererklärung deklarieren. Der progressive Steuersatz richtet sich dann grundsätzlich nach dem Höhe Ihrer gesamten Einkünfte.
Wird die Immobilie im Betriebsvermögen gehalten, so werden die Vermietungs- und Verpachtungseinkünfte wie sonstige Betriebseinnahmen behandelt und besteuert.
Damit fällt auf den Gewinn aus der Vermietung neben der Einkommensteuer oder Körperschaftsteuer auch Gewerbesteuer an. Eine Besonderheit ist hier die Möglichkeit, die Mieteinkünfte gewerbesteuerfrei zu erzielen. Man spricht von einer sog. „erweiterten Gewerbesteuerkürzung“, geregelt in § 9 Nr. 2 GewStG. Wenn Sie die Immobilie in einer GmbH halten, kann eine solche „Immobilien-Gesellschaft“ Ihre Immobilieninvestitionen besonders interessant machen, denn der laufende Gewinn wird dann nur mit 15,8 % besteuert.
Welche Steuern entstehen bei der Veräußerung einer Immobilie?
Der Verkauf einer Immobilie des steuerlichen Privatvermögens kann steuerfrei oder steuerpflichtig erfolgen. Der Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung, die Sie davor zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben, ist für Sie in meisten Fällen steuerfrei. Wenn Sie die Immobilie vermietet haben (oder diese leer stand), dann ist die Veräußerung steuerfrei, wenn Sie die Immobilie länger als 10 Jahre besitzen. Sonst ist der Gewinn mit Ihrem persönlichen Steuersatz zu versteuern (§ 23 EStG).
Besonders interessant ist es, wenn Sie während der Zeit, in der sie die Immobilie vermietet haben, erhöhte Abschreibungen, z. B. die Denkmal-Afa, geltend machen konnten, und dann nach Ablauf von 10 Jahren steuerfrei verkaufen.
Wird eine Immobilie steuerlich im sog. Betriebsvermögen gehalten, so ist die Veräußerung immer steuerpflichtig, unabhängig davon, wie lange Sie Eigentümer des Hauses oder der Wohnung gewesen sind und ob Sie darin selbst gewohnt haben. Und wenn sie die Immobilie in einer GmbH halten, kann es möglicherweise steuerlich sinnvoller sein, die GmbH zu verkaufen statt der Immobilie selbst.
Immobilien – Kein guter Rat ist teuer!
Die Besteuerung von Immobilien ist mit vielen Spezialfragen verbunden. Wegen erheblicher Werte ist auch das Steuerrisiko besonders hoch. Vor allem wenn Sie mehrere Immobilien besitzen, diese vermieten oder teilweise selbst nutzen, sollten Sie darauf achten, dass Ihre Investitionsstruktur steuerlich durchdacht ist.
Unzählige Gerichtsverfahren befassen sich jährlich mit den Detailfragen des Immobiliensteuerrechts, auch weil die Steuerpflichtigen leider oft „steuergefährliche“ Vorgänge übersehen. Lassen Sie sich von uns im Vorfeld zu der Besteuerung Ihres Immobilien-Vorhabens beraten. Dadurch vermeiden Sie unnötige Gerichtsverfahren und profitieren dauerhaft von einer gut durchdachten Steuerstruktur.
Und sollten Sie bei einer Betriebsprüfung, einem Einspruch gegen den Steuerbescheid oder bereits einer Klage vor dem Finanzgericht mit Ihrem Finanzamt streiten, unterstützen wir Sie gerne mit unserer Fachexpertise.
