Neues GrStG 2025

Ab dem 01.01.2025 gilt das neue Grundsteuergesetz (GrStG) 2025, da die derzeit geltenden Regelungen des Bewertungsgesetzes (BewG) zur Einheitsbewertung von Grundvermögen durch das Bundesverfassungsgericht für verfassungswidrig erklärt wurden. Zwischen Juli und Oktober dieses Jahres müssen daher alle Grundstückseigentümerinnen und Grundstückeigentümer Grundsteuererklärungen abgeben, damit die neuen Bemessungsgrundlagen für die neue Grundsteuer festgesetzt werden können.

Erstmalige Abgabe von Feststellungserklärungen bis zum 31.10.2022

Das heißt, ab dem 01.07.2022 bis zum 31.10.2022 müssen erstmals Feststellungserklärungen von allen Grundstücks- und Hauseigentümern/-innen abgegeben werden. Dies gilt u.a. auch für alle Eigentümerinnen und Eigentümer von Wohnungseigentum (WEG), die pro Wohneinheit jeweils eine separate Feststellungserklärung abzugeben haben.

Diese Frist kann nach derzeitigem Stand nicht verlängert werden, auch dann nicht, wenn die Feststellungserklärung durch einen Steuerberater oder eine Steuerberaterin abgegeben wird. Bei Nichtabgabe oder verspäteter Abgabe der Grundsteuererklärung kann ein Verspätungszuschlag festgesetzt werden.

Feststellungsbescheid muss geprüft werden!

Aufgrund der Feststellungserklärung ergeht ein sog. Feststellungsbescheid bzw. Grundsteuerwertbescheid. Dieser dient als Grundlage für die weiteren Berechnungsschritte und sollte daher zwingend geprüft werden, auch wenn er noch keine Zahlungsaufforderung enthält. Der Feststellungsbescheid (bzw. Grundsteuerwertbescheid) ist für den späteren Grundsteuerbescheid bindend. Gegen den späteren Grundsteuerbescheid kann nur vorgegangen werden, wenn auch der Feststellungsbescheid angegriffen wurde. D.h., gegen den Grundsteuerbescheid kann nicht mehr mit dem Argument vorgegangen werden, der Wert des Grundstücks sei falsch oder falsch ermittelt worden.

Das gleiche gilt für den Erlass des Grundsteuermessbescheides. In Bayern kann dieser bspw. mit dem Feststellungsbescheid verbunden und zusammengefasst bekannt gegeben werden (Art. 6 Abs. 2 S. 4 BayGrStG), weshalb darauf besonders geachtet werden sollte.

Tatsächlich gezahlt werden muss die neue Grundsteuer erst, wenn die neuen Grundsteuerbescheide ergangen sind, d.h. ab dem 01.01.2025. Bis dahin wird die Grundsteuer noch nach dem bisherigen Verfahren (mit Einheitswertbescheiden) festgesetzt.

Bewertung zum Stichtag 01.01.2022

Die Bewertung des Grundbesitzes erfolgt jeweils zum Stichtag 01.01.2022. Im Regelfall ist die Grundsteuererklärung von demjenigen abzugeben, dem das Grundstück zuzurechnen ist, also i.d.R vom Eigentümer oder der Eigentümerin (§ 228 Abs. 3 Nr. 1 BewG). Da es für die neue Grundsteuer auf den Hauptfeststellungszeitpunkt 01.01.2022 ankommt (§ 221 BewG), bedeutet dies, dass bei einem Grundstückverkauf im Jahr 2022 die Feststellungserklärung grundsätzlich noch vom Alteigentümer oder der Alteigentümerin abzugeben wäre.

Unseres Erachtens kann bei entsprechender Vereinbarung und Vollmachtserteilung (bspw. im Kaufvertrag) vereinbart werden, dass der Käufer die Feststellungserklärung abgibt. Ob dieser dann auch Adressat des Feststellungsbescheids (bzw. Grundsteuerwertbescheides) ist und dies von der Finanzverwaltung akzeptiert wird, ist derzeit jedoch noch offen. Bei der Formulierung der entsprechenden Klausel im Kaufvertrag und dem weiteren Vorgehen sind wir Ihnen gerne behilflich.

Aufforderung zur Feststellungserklärung durch Allgemeinverfügung

Die Erklärungen zur Feststellung der Grundsteuerwerte sind grundsätzlich erst dann abzugeben, wenn der Steuerpflichtige durch die Finanzbehörde hierzu aufgefordert wurde (§ 228 Abs. 1 S. 1 BewG, § 149 Abs. 1 S. 2 AO). Dies bedeutet jedoch nicht, dass man dazu persönlich aufgefordert wird, da eine Aufforderung auch durch öffentliche Bekanntmachung möglich ist. In Bayern und Hamburg erfolgt dies bspw. ausschließlich mittels Allgemeinverfügung durch öffentliche Bekanntmachung (Art. 6 Abs. 5 BayGrStG, § 6 Abs. 5 S. 1 HmbGrStG). Das Bayerische Landesamt für Steuern hat am 30.03.2022 die Allgemeinverfügung der Aufforderung zur Abgabe der Grundsteuererklärung öffentlich bekannt gemacht.

Daneben werden in Bayern ab dem 31.03.2022 Informationsschreiben zur neuen Grundsteuer an Grundstückseigentümerinnen und Grundstückseigentümer versandt. Auch viele weitere Bundesländer haben Informationsschreiben mit den wichtigsten Daten, die der Finanzverwaltung verfügbar sind, angekündigt.

Bewertung von Grundstücken grds. nach dem Bundesmodell

Der Gesetzgeber hat mit der Verabschiedung des neuen GrStG 2025 grundsätzlich ein bundesweites Modell (sog. Bundesmodell) vorgesehen. Durch die sog. Länderöffnungsklausel (Art. Art. 72 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 GG) ist es den einzelnen Bundesländern jedoch erlaubt, eigene abweichende Regelungen zur Grundsteuer zu treffen (s. unten).

Das Bundesmodell zur neuen Grundsteuer 2025 differenziert einerseits zwischen unbebauten und bebauten Grundstücken sowie andererseits zwischen Wohngrundstücken und sonstigen Grundstücken.

Der Grundsteuerwert, welcher den bisherigen Einheitswert ablöst, ergibt sich bei unbebauten Grundstücken aus der Multiplikation der Fläche (in m²) mit dem zugehörigen Bodenrichtwert.

Bei den bebauten Grundstücken wird danach unterschieden, ob es sich um Wohngrundstücke (eigengenutzt oder fremdgenutzt) oder sonstige Grundstücke wie bspw. Geschäftsgrundstücke oder gemischt genutzte Grundstücke handelt. Der Grundsteuerwert von Wohngrundstücken wird durch das Ertragswertverfahren ermittelt. Dabei werden der Wertermittlung unter anderem (kapitalisierte) standardisierte Mieterträge unter Berücksichtigung verschiedener Mietniveaustufen zugrunde gelegt. Der Grundsteuerwert von Nicht-Wohngrundstücken wird durch das Sachwertverfahren ermittelt, das sich im Wesentlichen an standardisierten Wiederherstellungskosten orientiert. Da die verschiedenen Verfahren im Einzelnen sehr komplex sind, wird hier auf eine nähere Darstellung verzichtet.

Länderspezifische eigene Grundsteuergesetze möglich

Von der Möglichkeit, eigene Regelungen zur Grundsteuer zu treffen, haben neben Bayern auch Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Niedersachsen Gebrauch gemacht. Saarland und Sachsen wenden das Bundesmodell an, haben jedoch abweichende Steuermesszahlen festgelegt.

Während Baden-Württemberg das „einfachste“ Modell gewählt hat und den Grundsteuerwert im Wesentlichen allein anhand der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert ermittelt, legt auch Bayern die Grundstücksfläche zugrunde und addiert zusätzlich die Gebäudeflächen. Im Einzelfall sind jedoch ggf. Anpassungen notwendig.

Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer

Der durch das jeweils einschlägige Verfahren ermittelte Grundsteuerwert wird mit der Steuermesszahl und dem entsprechenden Hebesatz multipliziert und ergibt die festzusetzende Grundsteuer. Die Bezeichnungen für die verschiedenen Rechengrößen weichen in den jeweiligen Ländermodellen teils ab.

Der ab dem Jahr 2025 jeweils anzuwendende Grundsteuerhebesatz wird noch durch die Gemeinden bzw. Städte festgelegt und differenziert danach, ob Land- und Forstwirtschaft (sog. „Grundsteuer A“) oder Grundvermögen vorliegt (alle anderen unbebauten und bebauten Grundstücke, sog. „Grundsteuer B“).

Bei baureifen Grundstücken, d.h. bei unbebauten Grundstücken, die grundsätzlich jederzeit bebaut werden könnten, kann die Gemeinde einen besonderen (höheren, aber einheitlichen) Hebesatz bestimmen (§ 25 Abs. 5 GrStG 2025, sog. „Grundsteuer C“).

Unsere Empfehlung

Da die Feststellungserklärungen schon dieses Jahr abzugeben sind, empfehlen wir, bereits jetzt, spätestens aber nach Erhalt der jeweiligen Informationsschreiben durch die o.g. Bundesländer, alle notwendigen Unterlagen zusammen zu suchen (insb. Grundstücks- und Wohnfläche (bzw. Bruttogrundfläche im Sachwertverfahren) sowie Art des Gebäudes und Baujahr), um die Feststellungserklärungen pünktlich abgeben zu können.

Auch über Bayern hinaus sind wir Ihnen gerne bei der Abgabe Ihrer Feststellungserklärung und der anschließenden Prüfung der ergangenen Bescheide behilflich!