Die Grunderwerbsteuer bei Realteilungen in Zusammenhang mit einer WEG-Teilung

Haus aufgeteilt

Die Grunderwerbsteuer bei Realteilungen in Zusammenhang mit einer WEG-Teilung

Wollen sich Gesellschafter einer Grundstücksgemeinschaft trennen, sodass jedem Gesellschafter nach der Trennung Alleineigentum an einem Teil der Immobilie zusteht, kann mit der richtigen Zeitplanung und der richtigen steuerlichen Gestaltung Grunderwerbsteuer reduziert oder sogar vermieden werden.

Typische Fallkonstellation

Meist schließen sich mehrere Personen zu einer Immobilien-GbR zusammen, um gemeinsam eine Immobilie zu erwerben und zu vermieten. Wollen sie sich dann später gesellschaftsrechtlich wieder trennen (sog. Auseinandersetzung) stellt sich die Frage, wie dies (grunderwerb-)steuerlich geschickt erfolgen kann. Stark vereinfacht sähe dies wie folgt aus:

WEG-Teilung und Teilungserklärung notwendig

Zunächst muss die Immobilie (bspw. ein Mehrfamilienhaus) in mehrere Einheiten nach dem Wohnungseigentumsgesetz („WEG“) aufgeteilt werden, damit den einzelnen Gesellschaftern Alleineigentum an einer Wohnung (dann einer WEG-Einheit) zugeteilt werden kann. Ohne die zivilrechtliche Teilung (sog. Teilungserklärung, welche beim Notar abgegeben werden muss) ist dies nicht möglich.

In der Praxis wird häufig zunächst die Teilungserklärung abgegeben und die Immobilie in mehrere WEG-Einheiten geteilt, um diesen Schritt bereits „erledigt“ zu haben, da auch dieser Schritt einigen Aufwand erfordert. Erst im Anschluss daran wird entschieden oder verhandelt, welche WEG-Einheit konkret welchem Gesellschafter zugeteilt werden soll. Wenn an der Immobilien-GbR viele Gesellschafter beteiligt sind und die Immobilie in viele WEG-Einheiten aufgeteilt werden soll, kann sich dieser Vorgang erfahrungsgemäß stark in die Länge ziehen.

Im Hinblick auf die Grunderwerbsteuer („GrESt“) ist es ratsam, mit der Abgabe der Teilungserklärung so lange zu warten, bis eine baldige Auseinandersetzung realistisch ist, sodass die Teilungserklärung mit der gesellschaftsrechtlichen Auseinandersetzung in einem einheitlichen Zusammenhang erfolgen kann.

Einkommensteuerrechtlich: Realteilung

(Einkommen-)steuerrechtlich erfolgt die Auseinandersetzung im Wege einer sog. Realteilung. Da hier der Schwerpunkt auf der grunderwerbsteuerlichen Gestaltung liegt, wird hier auf die Realteilung nicht näher eingegangen.

Grundsätzlich fällt GrESt bei der Übertragung der WEG-Einheiten an

Werden im Rahmen einer Realteilung einer Grundstücksgemeinschaft (bspw. einer KG oder GbR) Grundstücke aus dem Gesamthandsvermögen in das Alleineigentum eines Gesellschafters übertragen, ist der Vorgang grundsätzlich grunderwerbsteuerbar, da ein Rechtsträgerwechsel stattfindet. Das Grundbuch muss insoweit umgeschrieben werden.

Die WEG-Teilung des Grundstücks löst für sich gesehen zwar noch keine Grunderwerbsteuer aus. Bei Übertragung der einzelnen Wohnungen von der Grundstücksgesellschaft auf die Gesellschafter fällt diese jedoch an, soweit keine Befreiungsvorschrift eingreift.

Unsere Empfehlung: Mit der Abgabe der Teilungserklärung warten

Wird die WEG-Teilung des Grundstücks in zeitlichem und sachlichem Zusammenhang mit der Realteilung der Grundstücksgesellschaft vorgenommen, kann die Befreiungsvorschrift des § 7 GrEStG (Umwandlung von gemeinschaftlichem Eigentum in Flächeneigentum) in Anspruch genommen werden, die im Ergebnis meist eine Befreiung in einem größeren Umfang gewährt als die sonst eingreifende Befreiungsvorschrift des § 6 GrEStG (Übergang von einer Gesamthand).

Wird der zeitliche Zusammenhang nicht eingehalten, kommt „nur“ die Befreiungsvorschrift des § 6 GrEStG in Betracht. D.h., die GrESt fällt in der Höhe nicht an, in welcher der Gesellschafter vor der Realteilung an der Gesellschaft beteiligt war.

Dass u.U. eine vollständige GrESt-Befreiung erreicht werden kann, zeigt folgender stark vereinfachter Beispiel-Fall:

A und B sind jeweils i.H.v. 50 % an der AB-GbR beteiligt. Im Gesamthandsvermögen der AB-GbR befindet sich ein Grundstück mit einem Gebäude, das aus zwei Wohnungen besteht. A und B beabsichtigen die AB-GbR aufzulösen. Jeder Gesellschafter soll eine Wohnung erhalten.

Lösung unter Anwendung von § 6 GrEStG:

Da A und B jeweils i.H.v. 50 % an der AB-GbR beteiligt sind, wird die GrESt i.H.v. 50 % nicht erhoben, da ihnen insoweit das Grundstück (jeweils 50 % des EG und 50 % des OG) bereits zuzurechnen war (§ 6 Abs. 2 GrEStG). Da die andere Hälfte der jeweiligen Wohnung aber auf den jeweils anderen übergeht, findet insoweit ein Tausch statt, der grunderwerbsteuerpflichtig ist.

Lösung unter Anwendung von § 7 GrEStG:

Wird das Grundstück in einem Akt in zwei WEG-Einheiten geteilt und die eine Einheit (EG) auf A und die andere Einheit (OG) auf B übertragen, ist der gesamte Vorgang GrESt-frei, da A und B jeweils am Grundstück wertmäßig genau so viel erhalten, wie sie an der AB-GbR beteiligt sind.

Im Rahmen von § 7 GrEStG wird das Gebäude als eine „Gesamtmasse“ gesehen, die wertmäßig in zwei Teile geteilt wird. Soweit diese beiden Teile genau 50 % des Wertes des Grundstücks betragen und somit jeder Gesellschafter genau so viel Vermögen erhält, wie seiner Beteiligungsquote entspricht, ist der Vorgang nach § 7 Abs. 2 GrEStG insgesamt grunderwerbsteuerfrei.

Der Wortlaut von § 7 GrEStG betrifft zwar die flächenweise Teilung eines Grundstücks, die Regelung gilt nach h.M. in Literatur und Rechtsprechung aber auch für die Begründung von Wohnungseigentum.

Zeitlicher Zusammenhang ist entscheidend

  • 7 GrEStG kommt jedoch nur zur Anwendung, wenn die Teilungserklärung noch in zeitlichem Zusammenhang zur Übertragung der WEG-Einheiten auf die Gesellschafter steht und dem ein einheitlicher Teilungsentschluss zugrunde liegt. Nach Ansicht des BFH sind an diesen zeitlichen Zusammenhang „keine überspitzten Anforderungen“ zu stellen. Einige Wochen sind insofern nach der Rechtsprechung unschädlich, bei einem Zeitraum von annähernd zwei Jahren soll es dagegen an einem engen zeitlichen Zusammenhang fehlen. Drei Jahre seien nur bei Vorliegen besonderer Umstände denkbar (aber str.). Ob der Zusammenhang noch besteht, ist immer im Rahmen einer Gesamtabwägung festzustellen.

Ebenso ist nach der Rechtsprechung ein unmittelbares Aufeinanderfolgen nicht erforderlich. Auch muss im Zeitpunkt der Teilung der Immobilie noch nicht genau feststehen, welcher Gesellschafter welche WEG-Einheit erhalten soll. Die allgemeine Absicht der nachfolgenden Teilung reiche demnach aus. Es müssen auch nicht alle WEG-Einheiten einem Gesellschafter zu Alleineigentum übertragen werden. Sobald eine Aufteilung aber bereits vertraglich vereinbart wurde, kann diese Aufteilung später nicht mehr geändert werden. Nach erstmaliger vertraglicher Konkretisierung der Teilung ist die Befreiungsvorschrift des § 7 GrEStG „verbraucht“.

Gesellschaftsanteil darf nicht innerhalb von zehn Jahren erworben worden sein

Zuletzt ist noch zu beachten, dass beide o.g. Befreiungsvorschriften grds. nur in Anspruch genommen werden können, wenn der Gesellschafter (bzw. im Erbfall sein Rechtsvorgänger) seinen Anteil nicht innerhalb von zehn Jahren vor der Umwandlung (durch Rechtsgeschäft unter Lebenden) erworben hat (Missbrauchsverhinderung, hier § 6 Abs. 4 und § 7 Abs. 3 GrEStG).

Ramona Frenzel München

RAMONA FRENZEL | RECHTSANWÄLTIN

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