(Doppel-)häuser sind häufig in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) organisiert, wenn z.B. aus städteplanerischen Gründen eine Teilung des Grundstücks nicht durchführbar ist. Diese Fälle sind auch gar nicht so selten, wie allgemein vermutet wird. So wird allein im Landkreis München z.B. in den Gemeinden Grünwald, Unterschleißheim oder Gräfelfing in einigen Bebauungsplänen eine Mindestgrundstücksgröße vorgeschrieben. Grundstücke, die diese Mindestgröße bei einer Realteilung unterschreiten würden, müssen somit zur Realisierung einer Bebauung mit mehreren Häusern als WEG strukturiert werden.

Aber auch die gemeinsame Nutzung einer Wärmeerzeugungsanlage oder von Solarpaneelen kann dazu führen, dass (Doppel-)Häuser im Rahmen einer WEG organisiert sind.

Doch was tun, wenn verworrene WEG-Eigentumsverhältnisse bereinigt werden sollen oder eine Realteilung unter Beachtung städtebaulicher und sonstiger rechtlicher Anforderungen gewünscht ist?

Eine Aufhebung einer bestehenden WEG und die Neuordnung der Verhältnisse (z.B. durch Realteilung) ist grundsätzlich möglich. Werden hierbei die bisherigen Eigentumsquoten beibehalten, fiel bislang auch keine Grunderwerbsteuer an.

Nun ist bei dieser Aussage jedoch Vorsicht geboten: Denn nach neuer Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) kann ein solcher Vorgang – trotz fehlender Wertverschiebungen – Grunderwerbsteuer auslösen.

Bisher: Grunderwerbsteuerfreiheit bei Aufhebung einer WEG

Durch die Aufhebung einer WEG wird das bisherige Sondereigentum der jeweiligen WEG-Beteiligten zum Miteigentum aller an der WEG beteiligten Personen. Hierin liegt rechtlich gesehen ein Tausch, da jeder WEG-Beteiligte auf sein bisheriges Sondereigentum verzichtet und im Gegenzug einen Anteil am Gesamtgrundstück erhält.

Dieser Tausch ist per se grunderwerbsteuerpflichtig. Denn § 1 Abs. 1 Nr. 1 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) bestimmt, dass Kaufverträge und Tauschverträge oder andere Rechtsgeschäfte, die einen Anspruch auf Übereignung eines inländischen Grundstücks begründen, der Grunderwerbsteuer unterliegen.

Eine ausdrückliche gesetzliche Ausnahme von der Grunderwerbsteuerpflicht greift nicht ein.

Die Finanzverwaltung vertrat bislang dennoch die Rechtsauffassung, dass nur echte Wertverschiebungen grunderwerbsteuerlich zu erfassen seien (hergeleitet aus dem Rechtsgedanken des § 5 Abs. 2 GrEStG und des § 7 Abs. 1 GrEStG). Dies bedeutet, dass eine Aufhebung des Sondereigentums und anschließende Realteilung entsprechend der bisherigen Aufteilung in Wohnungseigentum mangels Wertverschiebung keine Grunderwerbsteuer auslöst.

Neu: Grunderwerbsteuer könnte anfallen

Im Urteil vom 31.07.2024 (Az. II R 30/21) entschied der BFH jedoch, dass für die Aufhebung einer WEG Grunderwerbsteuer anfällt. Damit stellte sich der zuständige II. Senat des BFH gegen die bisherige Rechtsauffassung der Finanzverwaltung.

Als Begründung führte der II. Senat an, § 7 Abs. 1 GrEStG dürfe nicht entgegen seinem klaren Grundgedanken erweitert werden. Der Norm liege zwar die Idee zugrunde, dass Erwerbsvorgänge, die nur die Rechtsnatur, nicht aber den Umfang der Berechtigung an einem Grundstück ändern, steuerneutral erfolgen können sollen. Bei der Aufhebung einer WEG komme es aber zu einer abweichenden Zuordnung der Flächen, die bislang im Sondereigentum standen und nun den Miteigentümern gemeinsam gehörten. Folglich ändere sich durch die Aufhebung der WEG nicht nur die Rechtsnatur, sondern auch der Umfang der Berechtigung der einzelnen Beteiligten.

Konsequenzen für Eigentümer

Zwar existiert bislang weder eine Stellungnahme des Bundesfinanzministeriums noch einzelner Länderfinanzbehörden zu dieser Thematik. Auch wurde der entsprechende Anwendungserlass der Finanzbehörden noch nicht an die neue Rechtsprechung des BFH angepasst. Dennoch sind die Finanzämter mittlerweile angehalten, dieses BFH-Urteil in vergleichbaren Fällen ebenfalls anzuwenden, da eine Veröffentlichung des Urteils im Bundessteuerblatt II erfolgt ist (BStBl. II 2025, 879).

Sollten entsprechende Umstrukturierungen geplant sein, ist es daher aktuell ratsam, vor Umsetzung des Sachverhalts Klarheit und Rechtssicherheit durch Einholung einer verbindlichen Auskunft zu schaffen. Denn die Höhe einer potenziellen Grunderwerbsteuer kann erheblich sein. Zur Berechnung dieser ist nämlich der Miteigentumsanteil zu bewerten, den der eine WEG-Beteiligte von dem anderen WEG-Beteiligten als Tauschleistung erhält. Dabei ist der Wert des hingegebenen Sondereigentumsanteils nicht mindernd zu berücksichtigen. Stattdessen wird die volle Tauschleistung besteuert! Bei Berücksichtigung sämtlicher ehemaliger Sondereigentümer kann somit – je nach Ausgestaltung der WEG – Grunderwerbsteuer auf das gesamte Grundstück anfallen.